инфохаб «Selection»

Сосредоточьтесь на главном

инфохаб «Selection»

Покупка квартиры - порядок действий

Покупка квартиры - порядок действий

Побробный порядок действий при  покупке квартиры на вторичном рынке

1) Звонки по объявлениям

Что нужно спрашивать при звонке:
1. Всё, что Вас интересует как покупателя, т.е. важен ли Вам балкон, состояние квартиры, на какую сторону света выходят окна, в том числе на дорогу ли и/или улицу и т.п.

2. Какие имеются документы на квартиру.

3. Сколько лет квартира находится в собственности у последнего собственника (более трех лет или менее)?

Если квартира находится менее трех лет в собственности, то продавцы, скорее всего, не захотят поставить рыночную стоимость в договоре, чтобы не платить налоги, а для Вас это важна полная стоимость в договоре (но не критична).

4. Свободная квартира или альтернативная?

Свободная квартира - это когда продавцы получают за продаваемую квартиру деньги и не покупают жильё взамен.

А альтернативная означает, что будет происходить одновременная покупка другого жилья. Если альтернативная, то на сколько площадей будет размен. Если на две и более, то уменьшается вероятность разъезда.

5. Есть ли перепланировка? Если есть, узаконена ли?

6. Цена квартиры

 

2) Осмотр квартиры

Если все озвученные по телефону параметры подошли следующий этап – осмотр квартиры.
На что нужно обратить внимание?

1. На номер дома и название улицы, указанных на табличке, висящей на доме (чтобы избежать мошенничества).

2. На состояние подъезда. Если на стеках надписи, на полу мусор и лампочки не горят, то, скорее всего, в доме живет соответствующий контингент людей.

3. Смотрите также на двери соседей. Алкоголиков можно опознать по дверям…

4. На номер квартиры (чтобы избежать мошенничества).

5. В квартире везде включайте свет и воду. Не нужно стесняться! Потом будет сложнее долбить потолок из- за сгоревшей электропроводки.

6. Рекомендуется смотреть, не проявляя заинтересованность, т.к. потом будет сложно торговаться.

7. Если же квартира понравилась, попросите рассказать о соседях и очень неплохо сходить и познакомиться. Иногда случается, что люди решают сменить место проживания только из - за соседей (пьяницы, дебоширы и т.п.).

 

3) Внесение аванса

Если квартира понравилась и Вы решили её покупать, следующим этапом будет внесение аванса за квартиру. На этом этапе часто и начинаются риски потери денег и махинации.

Сам аванс служит гарантией для продавца, что Вы покупаете квартиру, а для Вас, что квартиру продадут именно Вам. И тут есть много тонкостей.

Принимая аванс продавец обязуется продать квартиру Вам в течение определенного времени, но в случае, если он откажется от продажи, штрафных санкций он не несет и возвращает покупателю аванс. В случае, если откажется покупатель, все внесенные деньги он теряет. Несправедливо? Но это российская практика.

Приравнять продавца и покупателя может внесение не аванса, а задатка. В таком случае, отказавшись продавать, продавец обязан вернуть стоимость задатка в двойном размере. Но обычно задатки продавцы не берут.

Размер аванса обязательно нужно минимизировать. Ведь с этого момента наступает вероятность потери денег (продавец мошенник или Вы проверите квартиру, а там плохая история, а денег Вам просто не вернут и т.п.).

Если Вы вносите аванс частному лицу, то размер аванса должен быть минимальным (к примеру, 10-30 тысяч рублей). Если это агентство недвижимости, то, скорее всего, с Вас попросят куда более крупную сумму, составляющую размер их комиссионных. В случае же с агентством недвижимости, можно договориться, что вносите небольшую сумму, а за день до сделки довнесете остаток аванса, тем самым разбивая риски во времени.

Итак, в договоре аванса должно быть прописано:

1. Размер аванса.

2. Цена квартиры. Сколько Вы внесли денег и сколько осталось внести.

3. Срок внесения аванса.

4. Адрес квартиры.

5. Кто в квартире прописан и когда должен быть выписан.

6. Банк (через который будет происходить взаиморасчеты).

7. Нужно прописать какая цена будет указана в договоре купли-продажи

8. Крайне желательно, чтобы договор подписывал продавец лично, т.е. не по доверенности. Это тоже нужно письменно зафиксировать.

9. Нужно прописать, что продавец обязуется написать расписку о получении денег.

10. Уточните, есть ли неузаконенная перепланировка в квартире. Если её нет, пропишите это в авансовом договоре.

11. Пропишите, что в основном договоре купли-продажи будет указано следующая фраза (любой нотариус её знает в разных вариантах): В случае расторжения договора по вине и/или инициативе продавца, а также лиц, действующих от имени или со стороны продавца, продавец обязуется приобрести аналогичное жилье в этом же районе.
Если у Вас нет риэлтора, и Вам нужно проверить квартиру, то необходимо в авансовом договоре прописать следующие требования:

•  Продавец и все, кто остается прописанным на день сделки, обязуется взять справки из ПНД и НД и передать (не предоставить) их Вам за три дня до дня сделки. Причем, получать они их должны в Вашем присутствии (чтобы избежать покупки/подделки этих справок)
•  Продавец должен получить архивную выписку из паспортного стола в Вашем присутствии и передать её Вам за три дня до дня сделки ( в ней будет указано, кто куда был прописан и выписан)
•  В квартире имеется телефонный номер (№..), который продавец обязуется не переводить по другому месту жительства.
• И самая важная фраза звучит примерно так: В случае обнаружения фактов, которые могут препятствовать в будущем покупателям владеть, пользоваться и распоряжаться данной квартирой, все внесенные деньги (аванс) возвращается в полном объеме в течение двух дней с момента требования.

 

4) Проверка юридической чистоты

Обычно проверка происходит в двух направлениях:
- проверка зарегистрированных лиц
- проверка собственников

Проверка по прописанным означает, что хотелось бы знать, кто прописан на данный момент и кто был ранее прописан и куда выписан ( в тюрьму и т. п.). Получить эту информацию можно, запросив от продавца архивную выписку.

Проверка по собственникам несколько сложнее:
1. Нужно самому взять или потребовать от продавца - выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). По ней Вы увидите, кто является собственником на данный момент и есть ли аресты и запреты.

2. Нужно потребовать справки с прописанных жильцов и собственников из ПНД и НД.

3. Если документы на квартиру свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, то это не очень хорошо. Проверить все ли вступили в права наследования практически не возможно.

Если же квартира предел Ваших мечтаний и искать другую нет желания, то крайне важно взять от собственника нотариально заявление примерно такого содержания (нотариус Вам подскажет свою «рыбу» данного заявления): «В случае объявления наследников, не вступивших в права наследования и претендующих на квартиру либо её часть, обязуюсь во внесудебном порядке решить с объявившимися наследниками жилищные споры. В случае, если это будет не возможно, - приобрести ФИО (Ваши данные) квартиру аналогичной категории в этом же районе.»

4. Задолженность по коммунальным платежам часто становится неприятной неожиданностью, в особенности, если о задолженности узнаешь после акта приема - передачи квартиры, когда предъявить претензию уже не кому. Казалось бы очевидно. Но есть платежи, о которых часто забывают: абонентская плата за телефон и межгород, за газ, электричество, домофон, консъерж…

 

5) Взаиморасчеты

На практике встречаются различные варианты взаиморасчетов, начиная от передачи денег в момент подписания договора купли-продажи, заканчивая перечислением денег на расчетный счет после сделки ( к примеру, субсидии, ГЖС и т.п.).

Передача денег в любой момент до государственной регистрации предполагает риск для покупателя, т.к. в случае нерегистрации договора купли - продажи, нужно будет забирать деньги обратно у продавца. Нерегистрация может произойти, к примеру, если продавец наложит запрет на свою квартиру в день сделки или через несколько дней после. Вполне возможно, что квартира и так под запретом и т.п.

В таких случаях, продавец, получивший деньги, может:

- отдать деньги

- он может их уже потратить и тогда возврат денег может иметь более длительный процесс

- продавец может сказать проще: “Да, арест есть. Деньги получил. Но отдавать не буду.” Звучит странно, но сделать при таком варианте покупатель ничего не может и ему остается только обращаться в суд и надеяться, что продавец обладает какой-либо собственностью, а не пенсионер, т.к. в противных случаях, денег вернуть будет не реально…

Взаиморасчеты после регистрации договора купли-продажи не выгодно и рискованно для продавца, т.к. покупатель, ставший собственником, может попросту не заплатить деньги и тогда вернуть квартиру можно будет только по суду.

Поэтому для типичных сделок (покупка/продажа квартир) наиболее рекомендуемым способом расчетов является банковская ячейка.

День сделки начинается с закладки денег покупателя в банковскую ячейку.

Схематично это выглядит так.
Покупатель арендуют банковскую ячейку. Срок аренды обычно равен сроку регистрации плюс 7 -10 дней. К договору банковской ячейки подписывают дополнительное соглашение, по которому описывается порядок доступа к ячейке в течение всего срока аренды.

К примеру, срок регистрации договора купли-продажи - 1 месяц. Ячейку арендуют на 40 дней. Тогда в первые 37 дней со дня закладки денег в ячейку имеет доступ продавец, а последние 3 дня - покупатель (в случае нерегистрации договора купли-продажи по какой либо причине).

Условия доступа для продавца (могут быть другие, в зависимости от схемы сделки и банка):
1. Ключи от банковской ячейки
2. Зарегистрированный договор купли - продажи в регистрационной палате
3. Иногда договор аренды банковской ячейки
4. Паспорт

Условия доступа для покупателя (могут быть другие, в зависимости от схемы сделки и банка):
1. Паспорт
2. Иногда договор аренды банковской ячейки
3. Ключи от банковской ячейки
До момента регистрации крайне не рекомендуется отдавать ключ от банковской ячейки продавцу. Лучше всего ключ отдать после регистрации, потребовав взамен написать расписку о получении денег.

 

6) Составление договора

После того как деньги заложены в ячейку, следующий этап это подписание  договора купли- продажи. Договор купли - продажи по настоящему законодательству может быть составлен в простой письменной  (ППФ) или нотариальной форме. В чем же разница и какую форму выбрать?

Принципиальной разницы нет. Обе формы имеют равную юридическую. Стоимость нотариальной формы исчисляется в % от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Простую письменную форму составят те же нотариусы за куда более скромные деньги ( не более 5 тысяч рублей). Казалось бы, выбор очевиден - ППФ, но всё же нотариальную форму можно рекомендовать, к примеру, в сложных случаях. Так, нотариус обязан:

1.  Проверить паспортные данные сторон договора.

2. Нотариус проверяет адекватность сторон при подписании договора. Безусловно, нотариус не может проверить, стоит на учете в ПНД или НД человек, но всё же со своей стороны, нотариус сможет подтвердить в суде дееспособность сторон при совершении сделки.

Кроме того, если документы на квартиру: наследство, рента, решение суда, то нотариальный договор будет как большой плюс к Вашей проверке.

Вне зависимости нотариальный договор или в простой письменной форме, у нотариуса нужно пописывать следующие заявления и сдавать их на регистрацию:

1. Заявление от продавца, что на момент покупки им квартиры (раньше), он в браке не состоял или согласие его супруги на продажу (если он был в браке)

2. От покупателя аналогично - либо заявление, что на момент покупки он в зарегистрированном браке не состоит или согласие супруги на покупку квартиры.

7)Регистрация договора купли-продажи

Договор, будь то нотариальный или в простой письменной форме, вместе с собранными документами на квартиру (из ЕИРЦ, БТИ), заявлениями от нотариуса, подлежит государственной регистрации.

Как покупатель Вы должны понимать, что:

1. У Вас обязательно должен быть ключ от банковской ячейки, который Вы впоследствии обменяете на расписку.

2. Вам лучше самостоятельно подавать документы на регистрацию и получать их, чтобы не зависеть от противоположной стороны.

Тонкость тут вот в чем. Представитель продавца (агент) может предложить услуги по сдачи подписанного договора на регистрацию и получения их за Вас (без очереди). Для этого Вам нужно будет дать доверенность. В принципе, ничего страшного тут нет. Но отдав подписанный договор, Вы становитесь зависимым от агента. А чем меньшая зависимость у Вас от третьих лиц и другой стороны,  тем больше Вы контролируете ситуацию.

Рекомендуется вместе с агентом или самим продавцом приехать в регистрационную палату и сдать документы собственноручно и получать их тоже самостоятельно.

 

8) Приемка квартиры

После регистрации договора купли-продажи покупатель отдает ключи от банковской ячейки взамен получает расписку о получении денег. Дальше исходя из сроков, указанных в договоре купли-продажи, определяют дату подписания акта приема - передачи квартиры.

Акт приема - передачи нужен как продавцу так и покупателю в равной мере.

Для продавца данный акт означает, что покупатель принял квартиру физически и претензий не имеет.

Для покупателя акт подразумевает, что продавец получил деньги, квартиру передал, претензий не имеет.

В дальнейшем оригинал данного акта понадобится покупателю в случае сделок с квартирой.

При приемке квартиры покупателю нужно обратить внимание на:

1. Работают ли розетки, свет, плита, вода, телефон…

2. Есть ли задолженности по коммунальным платежам. Для этого нужно за день до дня приема самостоятельно позвонить на телефонный узел и узнать о задолженностях по межгороду. Ведь продавец на момент сделки мог не иметь задолженностей, а за день до передачи квартиры поговорить с бабушкой из Америки…

Часто забывают потребовать квитанции по электричеству, газу, домофону, охране.

selnew22

Инфохаб "Selection"
Ваш дружелюбный и опытный гид в мире информации 

 

           

Контакты

по вопросам сотрудничества и рекламы

in@infoselection.ru

по другим вопросам

of@infoselection.ru