Как правильно организовать ремонт в квартире? Краткая инструкция

Виды ремонта и их особенности

Косметический ремонт

Косметическим этот вид ремонта называют потому, что при нем обновляют только внешний вид помещения и не меняют отделочные слои, находящиеся под финишными покрытиями.
К косметическому ремонту относят оклейку стен обоями, окраску стен, потолка, дверей, окон, труб, радиаторов, стояков, замену розеток и выключателей, настил напольных покрытий, установку плинтусов, дверных ручек и прочие подобные работы.
Коммуникационные системы и электропроводку не меняют. Устраняют лишь локальные неполадки. Это касается и черновой отделки, на которую монтируют лицевые покрытия.
Косметический ремонт применяют, когда хотят заменить выцветшие или испачканные лицевые покрытия, когда намереваются продать квартиру или сдать ее в аренду. Он дешевле капитального и выполняется быстрее. 

Капитальный ремонт

Под капитальным ремонтом понимают комплекс работ, включающий укладку черновых и лицевых покрытий, монтаж систем водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, установку сантехнического оборудования, дверей, окон, обустройство оконных откосов, возведение межкомнатных перегородок.
При капитальном ремонте удаляют старые покрытия, сантехприборы, трубы, электропроводку. Оставляют только каркас с дверными и оконными проемами.
В новостройках капитальный ремонт делать проще — там квартиры без отделки сдают именно в таком состоянии. Во «вторичке» ремонтным работам предшествуют демонтажные. Их тоже планируют и учитывают, что после них образуется много мусора. Складировать его в контейнеры для ТБО запрещено, поэтому заранее выясняют, как его утилизировать.
Капитальный ремонт требует серьезных финансовых и временных затрат. Здесь особенно важны точный расчет количества отделочных и иных материалов, умение с ними работать, знание технологий, соблюдение строительных норм и правил.
Понадобятся план и смета. Чем подробнее составлены эти документы, тем прозрачнее и обоснованнее расходы. Оптимальный вид плана — дизайн-проект. Полный дизайн-проект включает планировочные решения, коллажи по цвету и стилю, визуализацию помещений, ведомость материалов и мебели, комплект чертежей для исполнителей ремонта. 
Еще иногда отдельно выделяют евроремонт и дизайнерский ремонт.
Евроремонт бывает косметический и капитальный, зависит от состояния жилья. Евроремонт — отделка интерьера с применением современных технологий и материалов (многоуровневые потолки, ниши, перегородки, сложные в работе дорогие материалы и т.п.) в западно-европейском стиле.
В дизайнерском ремонте упор делается на продуманную планировку комнат по дизайн-проекту. Обстановка зависит от пожеланий клиента.

План ремонта

Дизайн проект

Дизайн-проект – это достаточно большой набор документов, чертежей, планов, рисунков и набросков, который нужен для того, чтобы полностью описать процесс ремонта шаг за шагом.

Дизайн-проект служит двум задачам – составить полную инструкцию и показать, как квартира будет выглядеть после ремонта.
Для выполнения первой задачи в проекте содержатся самые разные планы обмеров, чертежи, рекомендации, техники выполнения работ. Для выполнения второй задачи дизайнер включает в проект план мебелирования пространства, развертку стен, список рекомендуемого декора, визуализацию помещения.

Дизайнерские студии предлагают три варианта проектов: рабочий, стандартный и полный (премиум).
Рабочий проект включает:
• обмерный план квартиры,
• план сноса и монтажа перегородок,
• план расстановки мебели,
• комплект чертежей для строителей.
В стандартный проект добавляют 3D-визуализацию — картинки, показывающие, как будут выглядеть комнаты после ремонта.
В полном проекте присутствуют также стилевые и цветовые коллажи интерьера, ведомости материалов и мебели.
Ведомости — перечень материалов и мебели с количеством, объемом, стоимостью, адресами магазинов. Некоторые компании включают в полный проект услугу выезда дизайнера с клиентом для подбора отделочных материалов и мебели.

Проект, выполненный профессионалом, необходим в случае сложного ремонта с применением оригинальных дизайнерских решений и дорогих отделочных материалов.
Проект стандартного ремонта можно сделать самостоятельно. Наполнение зависит от планируемых работ. Начинают с составления плана помещений. За основу можно взять план БТИ, но замеры нужно сделать обязательно.

На плане также отмечают, какие материалы используют для стен, пола, потолков, рисуют разводку электрики, коммуникационных труб, отмечают места установки светильников, выключателей, розеток, сантехники. В самостоятельном составлении проекта могут помочь специальные компьютерные программы.

Именно подготовка дизайн-проекта, его согласование с заказчиком и рабочей бригадой позволяет перейти от этапа планирования ремонта к его черновой реализации.
Конечно, потребуются и другие бумаги, такие как смета, но их составление также во многом зависит от проекта и идёт параллельно его разработке.

Основное принцип разработки дизайн-проекта заключается в поэтапном разработке нужной документации. Правильно разработанный проект должен включать:
• План замеров (обмерный план). Это чертёж объекта в его изначальном состоянии с указанием всех размеров и площадей отдельных комнат.
• Рабочий план. Это чертёж, который отображает как должны выглядеть помещения после установок всех перегородок, стен и дверей;
• Схемы коммуникаций (сантехника, электрика, отопление). Крайне подробный чертёж прокладки коммуникаций в пространстве и подключения их к нужным элементам;
• План полов. Чертеж, подробно описывающий схему монтажа пол, виды напольного покрытия;
• План потолков. Чертеж, который показывает, где и как будет монтироваться потолок и какого он будет типа;
• План системы освещения. Подробный чертеж расположения светильников и выключателей;
• Ведомость отделочного материала. Содержит перечень используемой отделки с указанием зон, в которых она будет применяться, и необходимым к закупке объемом материала;
• Развертка по стенам. Чертёж, который наглядно показывает, как будет выглядеть отделка и настенный декор на плоскости;
• План дверных проёмов. Определяет высоту и ширину дверей, их дизайн и методику монтажа;
• Чертеж кухонного оборудования.
• Чертеж расстановки сантехники. План, показывающий расположение ванной, душевой, унитаза, биде и раковин, методику их монтажа к канализации и водопроводу;
• План расстановки мебели. Набросок, показывающий основные места расстановки мебели и принципы её расположения в пространстве.
• Визуализацию интерьера. 

Подготовка к ремонту. 8 шагов

1. Составить дизайн-проект

Дизайн-проект — главный документ капитального ремонта.
Дизайн-проект помогает избежать ошибок при выполнении работ и тем самым экономит деньги. 

2. Получить разрешение на перепланировку

Если планируется перепланировка квартиры, то необходимо получить разрешение на перепланировку через муниципальные органы власти.
Закон предусматривает два варианта согласования перепланировки: по эскизу и по проекту.
Перепланировку по эскизу делают, если:
● разбирают ненесущие перегородки, исключая межквартирные;
● делают проемы в ненесущих перегородках, исключая межквартирные;
● заделывают проемы в перегородках и несущих стенах;
● ставят перегородки, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
● заменяют и устанавливают дополнительное инженерное оборудование, если эти работы не влекут переоборудования по всему зданию;
● демонтируют инженерное оборудование и подводящие сети, если не затронуты
действующие стояки холодного, горячего водоснабжения и канализации.

Перепланировку по эскизу можно согласовать после того, как она сделана.
Перепланировка по проекту означает, что нужен проект, без которого выполненные работы не узаконят. Обычно у жилинспекций имеется каталог типовых проектов перепланировок. Чтобы согласовать один из этих проектов, в заявлении указывают ссылку на выбранный вариант.
Если типовой проект не подходит, заказывают индивидуальный в организации, которая имеет допуск СРО на выполнение проектных работ. 

3. Найти временное жилье для семьи
Жить в квартире во время капитального ремонта очень сложно и некомфортно. Это возможно, если члены семьи большую часть суток проводят вне дома.

4. Найти специалистов для проведения ремонта
Прежде всего надо выяснить, сколько стоят те или иные работы.
Предпочтение отдают подрядчикам, которые:
● имеют подтвержденный опыт работы;
● готовы показать отремонтированные объекты;
● работают по договору;
● умеют читать рабочие чертежи дизайн-проекта;
● предоставляют гарантию на выполненные работы.

Соответствующие вопросы представителю компании или бригады задают до начала выполнения работ. Проговаривают все мелочи, вплоть до того, как рабочие будут убирать за собой мусор — ежедневно или по графику.
При капитальном ремонте нужна бригада профессионалов. Поэтому лучше обращаться в ремонтно-строительные компании. 

5. Заключить договор
Чтобы не переживать за результаты ремонтных работ и не оказаться обманутым, нужно заключить договор с организацией или ИП которые представляю вам услуги по ремонту..

В договоре должны быть указаны:
● предмет договора,
● адрес объекта,
● сроки работ,
● порядок выполнения работ,
● порядок сдачи работ,
● стоимость работ,
● условия оплаты,
● гарантия,
● смета,
● реквизиты сторон,
● ответственность сторон за неисполнение условий договора.

Оплату лучше производить не за все работы сразу, а за отдельные этапы.
Желательно предусмотреть в договоре наличие гарантии на выполненные работы на срок не менее года. В договоре должна быть прописана ответственность за брак и порчу материалов.
Если подрядчик предлагает свой образец договора, его нужно внимательно проверить на наличие указанных пунктов, а также формулировок, уменьшающих ответственность исполнителя.

При выборе подрядчика смотрите на:
• лицензию — обязывает ремонтировать с учетом СНиП и ГОСТ;
• цену — не ниже средней по рынку;
• офис и работников ;
• портфолио — фотографии реальных объектов;
• дизайн-проект — скорее всего дизайнер и прораб уже сработались, а вам не придется искать помощь на стороне;
• сроки, способ оплаты и гарантию — закрепляются в договоре;
• контроль качества — кто следит за работой прораба и мастеров.

6. Освободить квартиру от мебели

При капитальном ремонте мебель мешать, есть большой риск ее испортить. Поэтому мебель лучше вывезти.

7. Закупить отделочные материалы

Строительные и отделочные материалы покупают по смете. Смета входит в состав дизайн-проекта. Если проекта нет, составляют план ремонта, и на его основе делают смету.
Самый практичный вариант — покупать материалы с дизайнером, который составил дизайн-проект. Другой вариант — закупать стройматериалы вместе с бригадиром или прорабом, при условии, что вы доверяете этим людям.
Опытные мастера советуют большие партии дорогих материалов покупать в крупных сетевых магазинах. Там продавец по первому требованию предоставит все документы на товар, расскажет о его особенностях, посоветует замену.
Кроме того, товары хранятся на складе в соответствии с рекомендациями производителя, поэтому риск заполучить отсыревшую шпатлевочную смесь или загустевшую краску минимален.
Инструменты и расходники можно покупать на рынке. Шпатели, кисти, саморезы, скотч, ножи и прочие мелочи по качеству примерно одинаковы — что в магазине, что на рынке. 

20+ лучших строительных интернет-магазинов - infoselection.ru

8. Приступить к ремонту

Составьте договор подряда — он закрепит, что делать и не делать сторонам. В нем указывают сроки и этапы ремонта, требования к качеству и способы оплаты. Перечисляют материалы для закупки и их стоимость. Прописывают заранее сумму неустойки при просрочке.
Заранее оговорите с работниками условия их пребывания в квартире. Будут ли они там готовить и принимать пищу, какие бытовые приборы станут использовать для готовки или разогрева блюд. Это важно как в плане расходов на коммунальные ресурсы, так и безопасности.
Договоритесь, как будете контролировать их работу: ежедневно, по мере выполнения определенных этапов или по какому-то иному графику. Предупредите, что оставляете за собой право появляться в квартире без предупреждения в любое нужное вам время.
Не устанавливайте панибратских отношений с рабочими. Это поможет быть более требовательным к их работе.
В ремонтно-строительных компаниях есть услуга авторского надзора за ходом ремонта. Ее осуществляет дизайнер, сделавший проект. Такой вариант избавляет заказчика от необходимости контролировать каждый шаг рабочих.
В ремонтных организациях рабочие в любом случае не остаются без присмотра. Их работу контролирует прораб. Все вопросы, касающиеся ремонта, можно задавать ему.
Акт приемки подписывают, когда заканчивается очередной этап ремонта. Подпись на документе — согласие, что вас устраивает результат.  Если он не устраивает, не подписывайте — сошлитесь на п. 1 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», после чего вызывайте независимого эксперта для проверки.

Порядок проведения ремонта. С чего начать?

Косметический ремонт

Косметическим называют ремонт, при котором меняют только лицевые покрытия: обои, краску, плитку, напольное покрытие.
Межкомнатные перегородки не трогают и не переносят, двери, окна, трубы лишь чистят и красят.  В новой квартире делать ремонт проще, чем в жилой.

1. Ремонт можно начинать с любой комнаты, но лучше — с самой дальней. Чтобы потом не ходить через отремонтированные помещения в те комнаты, где идет ремонт и не переносить из них грязь.
2.  жилой квартире перед ремонтом передвигают мебель и закрывают ее пленкой, чтобы не испачкать. Если на время ремонта члены семьи остаются дома, комнаты ремонтируют по отдельности.
3. Можно начать с санузла, если в санузле запланированы масштабные работы: смена плитки, сантехники, подводки. В итоге будет максимально сокращено время неудобств, связанных с неработающей ванной, мойкой, унитазом.
4. Следом за санузлом ремонтируют коридор и прихожую, затем кухню. Но если такая последовательность мешает нормальной жизни, ее можно изменить.
5. Ремонт начинают с удаления старых покрытий.
6. Услугу по вывозу строительного мусора иногда оказывают управляющие компании, но за отдельную плату. Когда хотят сэкономить, покрытия снимают сразу во всех помещениях и увозят одним грузовиком.
7. Отделочные материалы покупают заранее.
8. Чтобы узнать, чего и сколько понадобится, составляют план ремонта. Обмеряют комнаты и рассчитывают, сколько купить плитки, обоев, краски и так далее.
9. Ремонт делают сверху вниз. Сначала отделывают потолок, затем стены и только потом пол.
Такой порядок гарантирует, что отремонтированные поверхности не будут повреждены при проведении очередного этапа работ.
Описанная последовательность может изменяться. К примеру, если делают натяжной потолок, его монтируют в последнюю очередь. Ламинат можно уложить до шпатлевки стен и закрыть его несколькими слоями полиэтиленовой пленки.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт подразумевает, что в квартире укладывают не только чистовые, но и черновые покрытия, а также монтируют электропроводку, трубы водопровода, канализации, ставят окна, двери, делают перепланировку.

1. Для капитального ремонта как правило, привлекают специалистов ремонтно-строительных компаний или частные бригады.
Специалисты предлагают с чего начинать ремонт и в каком порядке действовать.
2. Обычно работы выполняют сразу во всех комнатах. Когда рабочих рук не хватает, помещения ремонтируют поочередно. Начинают с дальней комнаты и двигаются к выходу.
3. При капитальном ремонте особенно важны план и смета.
Они позволяют сократить сроки работ, не переделывать уже сделанное, не переплачивать за стройматериалы.
4. Капитальный ремонт начинают с демонтажа всего, что, по мнению хозяев требует замены.
Снимают старые покрытия, сносят перегородки, расширяют или перемещают дверные проемы.
5. Далее переходят к монтажным работам.
Первыми в очереди — окна. Оконные блоки приобретают заранее. Вынимают старые рамы и тут же ставят новые.
Если замена окон не запланирована, начинают с перегородок.
6. Следующий этап — прокладка труб водопровода, канализации. На этом этапе важен детальный план. Чтобы правильно смонтировать трубы, нужно заранее знать, где и на какой высоте будут установлены смесители, раковины, ванна, унитаз.
7. После сантехнических работ делают электрику. Перед выполнением работ составляется подробная схема разводки проводов с местами установки люстр, светильников, выключателей и розеток. Провода для интернета, домофона, телефона тянут на этом же этапе.
8. Закончив с коммуникациями и электрикой, переходят к штукатурным работам, выравниваю поверхностей.
Начинают с потолка. Если он будет натяжной, то основание под него не штукатурят. Потолок из гипсокартона достаточно зашпатлевать.
9. После штукатурки стены шпатлюют. Чтобы сделать их более гладкими.
Эта процедура необязательна, если стены будут оклеивать толстыми обоями или выкладывать плиткой. Но перед покраской шпатлюют в 2-3 слоя, и после нанесения каждого слоя шлифуют мелкой наждачной бумагой.
10. Когда стены оштукатурены и зашпатлеваны, их красят, оклеивают обоями, выкладывают плиткой. Затем настилают напольные покрытия, устанавливают сантехнику, ставят двери.
11. Светильники, розетки и выключатели устанавливают в последнюю очередь.

Затраты на ремонт. Как сэкономить 

Разработайте дизайн-проект
Дизайн-проект — подробная инструкция ремонта, снабженная иллюстрациями.

Составьте смету расходов
Смету составляют после выполнения проекта, когда становится понятно, какие работы должны быть выполнены и какие материалы будут использованы.

Если нанимают мастеров, документ обсуждают с бригадиром или прорабом.
В смете для сторонних исполнителей указывают работы, их объем и стоимость. Если ремонт делают своими силами, вписывают материалы — опять же с объемом и стоимостью.

Чем подробнее смета, тем она точнее. В ней учитывают:
• стоимость черновых отделочных материалов: грунтовок, клеев, штукатурных смесей, шпатлевок, фанеры, гипсокартона;
• стоимость финишных отделочных материалов: плитки, обоев, краски, ламината, линолеума;
• стоимость оборудования и его монтажа: унитаза, ванной, раковин, кранов, коммуникационных труб, электрокабелей, светильников, розеток, выключателей;
• стоимость работы мастеров;
• стоимость доставки и разгрузки материалов;
• стоимость вывоза мусора;
• расходы на отключение стояков отопления, водоснабжения;
• непредвиденные расходы.
Непредвиденные расходы — траты на случай порчи, повреждения отделочных материалов или ошибок при расчете их количества. Величина непредвиденных расходов обычно составляет 10% общей суммы сметы. 

Посчитайте дополнительные затраты
Не забудьте дополнительно еще на стадии планирования бюджета внесите в смету следующие пункты:
• профессиональный дизайн-проект;
• согласование разрешительной документации (если нужна перепланировка);
• корпусная или встроенная мебель;
• сборка мебели;
• текстиль (шторы, покрывала, подушки, накидки);
• системы фильтрации воды;
• бытовая техника;
• доставка матералов до квартиры.

Когда представление о сумме, в которую выльется ремонт, появится, обязательно увеличьте ее на 20 %. Это деньги — страховка от неприятностей. Без непредвиденных трат не обойтись, в ходе ремонта обязательно появится необходимость докупить какие-то материалы. 

Правильно выбирайте материалы
Материалы закупают после составления проекта и сметы. За большими объемами отправляются в крупные маркеты — там меньше вероятность нарваться на подделку или некачественный товар.
Инструменты — кисти, шпатели, ножи — и расходники типа шлифовальной бумаги покупают на рынке: здесь они дешевле, а подделки среди таких товаров не встречаются.
Если серьезных ограничений в средствах нет, приобретают товары популярных брендов — они заведомо качественны.

Когда хотят сэкономить, не покупают обои и плитки с повторяющимся рисунком. При совмещении таких рисунков в отходы уйдет до 20% полотен.

Узнайте и сравните цены на работы
Стоимость услуг ремонтных бригад разнится от очень низких до слишком высоких.
Для начала просмотрите прайсы 3-4 бригад, сравните расценки на услуги. Старайтесь выбирать средний ценовой диапазон, интересуйтесь выполненными проектами, ищите отзывы.

Выполните часть работ своими силами
Чтобы сохранить деньги, самостоятельно выполняют следующие работы:
• освобождение помещений от мебели,
• удаление старых покрытий,
• ликвидация царапин и прочих мелких дефектов поверхностей стен и потолков,
• шлифовка поверхностей,
• уборка помещений.

Своими силами также часто красят стены и оклеивают их обоями. Однако следует понимать, что подготовка поверхностей к покраске должна быть более тщательной, чем к оклейке. Обои скрывают мелкие царапины, песчинки, неровности, а сквозь краску они хорошо видны. Стены перед покраской шлифуют наждачной бумагой, затем покрывают грунтовкой.

Проверьте смету подрядчика
Строительная смета — документ, который должен давать заказчику полное представление о процессе ремонта. Важно научиться читать сметы, чтобы задавать мастерам правильные вопросы.
Чтобы самостоятельно проверить смету компании, проанализируйте следующие позиции:
• стоимость материалов для черновых работ;
• количество и расход этих материалов;
• количество указанных изделий для электротехнических работ (розетки, выключатели, кабель, шурупы и пр.);
• тип сантехнического оборудования, стоимость;
• расценки на услуги;
• применение тарифов, коэффициентов, накладных расходов;
• «дополнительные» или «прочие» расходы;
• включение в перечень сомнительных или необязательных позиций.
Нечестные исполнители прибегают к прямому мошенничеству, когда указывают один и тот же вид работ или материалов дважды, слегка меняя формулировку или оставляя ее без изменений. Еще один способ обмана — преднамеренная ошибка в арифметических расчетах. Поэтому обязательно просчитайте итоговую сумму самостоятельно.
Чтобы проверить смету, можно перевести ее в формат документа Excel и перепроверить суммы по стандартным формулам. 

Сроки ремонта

Ремонты делят на косметический, стандартный (базовый) и капитальный. Иногда в эту градацию добавляют элитный (дизайнерский) ремонт, отличающийся от капитального выбором самых дорогих отделочных материалов и высочайшим качеством работ.

Косметический ремонт включает демонтажные, черновые и чистовые работы, а также работы по электрике. Выполняя такой ремонт, мастера удалят старые лицевые покрытия, уложат новые, установят плинтусы и поставят электроточки.
В однокомнатной квартире косметический ремонт продлится 30-35 дней, в двухкомнатной — 40-50 дней, в трехкомнатной — не менее 50 дней.

В стандартном ремонте к вышеперечисленным работам добавятся установка натяжного потолка, карнизов, формирование оконных откосов, монтаж кабелей с присоединением выключателей и розеток. Сроки ремонта для однокомнатной квартиры составят 35-40 дней, для двухкомнатной — 45-55 дней, для трехкомнатной — 55-60 дней.

Капитальный ремонт включает весь перечень работ стандартного ремонта, а также демонтаж старых и монтаж новых межкомнатных перегородок, дверей, окон, подоконников. Здесь сроки выглядят так: однокомнатная квартира — 60-70 дней, двухкомнатная — 90-100 дней, трехкомнатная — 100-120 дней.

При элитном ремонте на сроки сильно влияет доставка материалов, большую часть которых специально заказывают и ждут, когда их привезут. Чтобы сократить ожидание, эксклюзивные материалы заказывают заранее.
Указанные сроки ремонта являются очень приблизительными. Они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от площади квартиры и ее состояния.
Состояние квартиры также оказывает серьезное влияние на сроки ремонта.

Непредусмотренная договором смена стиля интерьера значительно увеличит сроки работ
Одним из важных условий оптимально двигающегося ремонта являются конструктивные взаимоотношения между заказчиком и исполнителями.

Если требования со стороны клиента разумны, ремонтники воспримут их с пониманием. Если же он то и дело меняет задачи, темп работ замедляется.

Необходимо до начала ремонта четко определить и зафиксировать обязанности обеих сторон. А когда начнутся работы, неукоснительно следовать договоренностям. При этом хозяевам ремонтируемой квартиры следует трезво оценить свои знания, которые потребуются при выполнении тех или иных обязательств, и степень своей загруженности.

Выбирая компанию для выполнения ремонта, обязательно учитывают уровень ее оснащения оборудованием и инструментом.
Проверить профессионализм исполнителей можно по отзывам людей, в квартирах которых они уже сделали ремонт. Перед заключением договора попросите телефоны и адреса бывших клиентов, свяжитесь с ними и расспросите обо всем, что вас интересует.

Нужно иметь в виду, что за соблюдение установленных сроков ремонта отвечают обе стороны, причем в равной степени. Если что-то не складывается, необходимо конструктивно обсудить ситуацию и наметить пути решения проблемы. Попытки безосновательно обвинить другую сторону в срыве сроков или некачественном выполнении работ при